• Sans cash-flow positif, point de salut.
• Les cheats code pour optimiser son Cash flow
• J'ai du cash flow, je pèse dans le game. Je fais quoi ?

Le Cash Flow, les initiés le maitrise, les débutants ne le connaisse pas encore, mais derrière cet anglicisme qui fait un peu Scarface ( Oui car "Flux de trésorier" en français ça devient tout de suite chiant) se cache une clef secrète, un cheat code qui fait LA différence sur un investissement immobilier.

Mais d'abord il est nécessaire de définir ce qu'est le cash flow.

Le cash flow est un indicateur de performance d'un investissement. Il peut être positif ou négatif.

On ne va pas passer par quatre chemin, le cash flow est l'argent qu'il vous reste en main une fois que toutes les dépenses sont payées (assurances, taxes, impôts, travaux) ainsi que l'emprunt mensuel.

/!\ Attention : ne pas confondre revenus fonciers et cash flow. Le revenu foncier représente seulement les loyers perçus mais ne tient pas compte des taxes et dépenses qu'un bien locatif génère.

T'as compris , le cash flow ne laisse pas la place aux approximations et doit prendre en compte toutes les entrées/sorties d'argent que génère un achat/location, sinon le résultat sera biaisé et l'investissement peut alors devenir non rentable. On tombe alors dans ce que l'on appel un cash-flow négatif ; c'est à dire que l' investissement devient une dépense et non un gain, ça c'est la loose.

Nous ce que l'on recherche, le Graal de l'investisseur, c'est le cash-flow positif !

Sans cash-flow positif, point de salut.

Pourquoi une position aussi radicale sur le cash-flow ? Car c'est lui qui va déterminer notre progression dans l'immo, on gagne de l'argent à chaque investissement pour construire un empire à la Scarface (mais sans la coke).

Il y'a plusieurs règles à prendre en considération :

• Le taux d'endettement limité à 33%, c'est à dire que la somme totale des emprunts ne doit pas dépasser 33% de nos revenus (explications détaillées ici).
• Les banques ne prennent en compte que 70% des loyers (ou revenus fonciers).

Cas pratique :

Ma situation :

• Salaire : 2000 €.
• Actuellement en location : 500 € / mois.

Le bien :

• Prix du bien : 100 000 € (tous frais inclus y compris les frais de notaire).
• Coût emprunt par mois : 620 € / 20 ans.
• Gain de la location : 700 €.
• Cash flow (BRUT) : 700 - 620 = 80 €.

/!\ Attention :  dans ce cas il reste beaucoup de frais non intégrés qui peuvent faire chuter votre cash flow comme, la taxe foncière, assurances, les travaux, le vide locatif ...

De plus la banque prend 70% des loyers, donc 700 x 0.7 = 490 €.

Rappel :

Taux d'endettement = Charges (crédits, loyer, pension que vous versez) / Revenus (salaires, aides, pensions reçues, loyers reçus)

Taux d'endettement  = (620 + 500) / (2000 + 490) = 1120 / 2490 = 0,45 = 45%.

Le résultat : la demande de crédit sera refusée car elle dépasse les 33%.

Mais tout n'est pas perdu, nous pouvons rééquilibrer le cash flow ( et le taux d'endettement ) sur plusieurs points.

Les cheats code pour optimiser son Cash flow

La négociation

Pour réduire le prix d'un achat immobilier une règle et quasi obligatoire dans le domaine : la négociation. Avec seulement une simple demande et quelques arguments convaincants on peut obtenir une réduction non négligeable permettant de transformer un achat immobilier d'investissement moyen à bonne affaire.

Actionner ce simple levier, permet machinalement d'augmenter le cash flow. Mais encore faut-il le faire et ne pas se paralyser sous la crainte de perdre la vente, l'aversion pour le risque.

L'aversion au risque est un comportement qui pousse un investisseur à hésiter, voire à ne pas supporter la pression induite par la prise de risques financiers.

Il faut définir un prix maximum (le calcul de cash flow NET le détermine) que l'on est prêt à payer avant d'entamer les négociations pour éviter de se faire avoir par l'escalade des enchères qui fait appel à un comportement humain : l'aversion pour la perte.

L'aversion pour la perte est un comportement qui pousse un investisseur à se persuader qu'il va louper une bonne affaire et donc qu'il est nécessaire de mettre plus que prévu pour gagner la vente. (processus de rationalisation).

Le taux d'intérêt

En 2017, les taux d'intérêt sont toujours aussi bas. Pour optimiser encore on peut faire appel au cheat code : courtier en crédit immobilier. Le courtier est utile car il permet de négocier auprès des banques des crédits par lots de plusieurs dossiers, et donc permet de négocier à la baisse le taux d'intérêt. Ba oui t'arrive avec un carnet de 20 clients potentiels, tu pèses dans le game !

Ceci étant dit, il faut quand même faire la démarche de mettre en concurrence différentes banques pour obtenir une bonne offre (ne pas se limiter à seulement 3 banques hein !). Il faudrait plusieurs articles pour traiter du sujet, le sujet est vaste !

La durée du crédit

Une des croyances les plus populaires de jean-Guillaume dit :

Réduis au max la durée du crédit, comme ça tu rembourseras ton crédit plus vite et le bien sera à toi à 100%.

La fameuse vision à court terme. Qui dit crédit sur une courte durée, dit grosse mensualité à rembourser. Qui dit grosse mensualité, dit réduction du cash-flow. Qui dit grosse mensualité dit grosses charges, donc augmentation du taux d'endettement. Donc paralysie pour enchaîner les investissements !!

L'investissement immobilier est un marathon, un marathon optimisé ! Voir mon article sur l' effet de levier du crédit.

Optimiser la fiscalité

Il existe plusieurs montages fiscaux dans l'immobilier (Micro BIC,  LMNP , SCI, Régime Réel ...), c'est un domaine particulièrement compliqué et moi même en tant que débutant je suis en phase d'apprentissage massif sur cette partie.

J'ai suivi une conférence de Yann Darwin sur le sujet qui démontre qu'entre le régime fiscal "Micro foncier" et "Régime Réel" il y' a un fossé de plus de 1000 €, ce qui est une somme non négligeable.

Il est donc nécessaire de faire plusieurs simulations avec différents montages fiscaux pour optimiser au max notre cash flow, et si cela entre dans votre calcul du cash flow prévisionnel, il faudra vous former sur tous les trucs secrets du montage fiscal pour par se foirer.

Améliorer le bien

Hé oui ! Si tu veux augmenter les loyers une bonne règle est de rendre ton bien stylé. Que toi même tu aurais envie d'y vivre et de créer l'effet "coup de coeur" chez le potentiel locataire.

Du coup le locataire avec les yeux en coeur, face à ton logement qui plie le game en matière de déco et d'équipement, sera prêt à lâcher un petit billet supplémentaire pour se la raconter face à ses potes qui louent un 15m² tout pourri et son fameux évier en allu style 70's. Loyer plus élevé  =  cash flow gonflé.

Cela coûte, mais il faut voir cela comme un investissement rentable, loyer plus cher, différenciation face à la concurrence, éviter le vide locatif.

Cas pratique

Ma situation :

• Salaire : 2000 €.
• Actuellement en location : 500 € / mois.

Le bien :

• Prix du bien : 80 000 € (tous frais inclus y compris les frais de notaire + négociation 10 000 € ).
• Travaux : 3500 €
• Coût emprunt par mois : 343,43 € / 30 ans. (calcul ici)
• Gain de la location : 780 €. (optimisation du logement)
• Vacance locative : 2 mois = 1560 €
• Assurance loyers impayés : 100 € / ans
• Pas de corpo.
• Taxe foncière : 750 € / ans.
• Fiscalité : Micro BIC

Faites le calcul ici !

J'ai du cash flow, je pèse dans le game. Je fais quoi ?

1. Je le fume immédiatement pour profiter comme un hédoniste.
2. Je fais le Picsou  des familles et je met tout dans un coffre.
3. J'ai une stratégie Ender du futur, provision / réinvestissement / versement de dividendes raisonnables : je gère mon biz comme une entreprise.

Chacun ses choix et ses priorités ;)