L'emplacement

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Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array) (Line: 490)
Drupal\Core\Template\TwigExtension->escapeFilter(Object, Array, 'html', NULL, 1) (Line: 125)
__TwigTemplate_31a2b5d733fb2f3ab9fd027565e97b85724cfe9c935a2e7d80e5306019e0d884->doDisplay(Array, Array) (Line: 432)
Twig_Template->displayWithErrorHandling(Array, Array) (Line: 403)
Twig_Template->display(Array) (Line: 411)
Twig_Template->render(Array) (Line: 64)
twig_render_template('themes/custom/immo/templates/node/node--article.html.twig', Array) (Line: 384)
Drupal\Core\Theme\ThemeManager->render('node', Array) (Line: 437)
Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array, ) (Line: 226)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->Drupal\Core\Render\MainContent\{closure}() (Line: 582)
Drupal\Core\Render\Renderer->executeInRenderContext(Object, Object) (Line: 227)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->prepare(Array, Object, Object) (Line: 117)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->renderResponse(Array, Object, Object) (Line: 90)
Drupal\Core\EventSubscriber\MainContentViewSubscriber->onViewRenderArray(Object, 'kernel.view', Object)
call_user_func(Array, Object, 'kernel.view', Object) (Line: 111)
Drupal\Component\EventDispatcher\ContainerAwareEventDispatcher->dispatch('kernel.view', Object) (Line: 156)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handleRaw(Object, 1) (Line: 68)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 57)
Drupal\Core\StackMiddleware\Session->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\KernelPreHandle->handle(Object, 1, 1) (Line: 184)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->fetch(Object, 1, 1) (Line: 121)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->lookup(Object, 1, 1) (Line: 75)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\ReverseProxyMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 52)
Drupal\Core\StackMiddleware\NegotiationMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 23)
Stack\StackedHttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 666)
Drupal\Core\DrupalKernel->handle(Object) (Line: 19)

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immo_field__field_tags(Array) (Line: 317)
Drupal\Core\Theme\ThemeManager->render('field', Array) (Line: 437)
Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array) (Line: 490)
Drupal\Core\Template\TwigExtension->escapeFilter(Object, Array, 'html', NULL, 1) (Line: 125)
__TwigTemplate_31a2b5d733fb2f3ab9fd027565e97b85724cfe9c935a2e7d80e5306019e0d884->doDisplay(Array, Array) (Line: 432)
Twig_Template->displayWithErrorHandling(Array, Array) (Line: 403)
Twig_Template->display(Array) (Line: 411)
Twig_Template->render(Array) (Line: 64)
twig_render_template('themes/custom/immo/templates/node/node--article.html.twig', Array) (Line: 384)
Drupal\Core\Theme\ThemeManager->render('node', Array) (Line: 437)
Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array, ) (Line: 226)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->Drupal\Core\Render\MainContent\{closure}() (Line: 582)
Drupal\Core\Render\Renderer->executeInRenderContext(Object, Object) (Line: 227)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->prepare(Array, Object, Object) (Line: 117)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->renderResponse(Array, Object, Object) (Line: 90)
Drupal\Core\EventSubscriber\MainContentViewSubscriber->onViewRenderArray(Object, 'kernel.view', Object)
call_user_func(Array, Object, 'kernel.view', Object) (Line: 111)
Drupal\Component\EventDispatcher\ContainerAwareEventDispatcher->dispatch('kernel.view', Object) (Line: 156)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handleRaw(Object, 1) (Line: 68)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 57)
Drupal\Core\StackMiddleware\Session->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\KernelPreHandle->handle(Object, 1, 1) (Line: 184)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->fetch(Object, 1, 1) (Line: 121)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->lookup(Object, 1, 1) (Line: 75)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\ReverseProxyMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 52)
Drupal\Core\StackMiddleware\NegotiationMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 23)
Stack\StackedHttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 666)
Drupal\Core\DrupalKernel->handle(Object) (Line: 19)

User error: "attributes" is an invalid render array key in Drupal\Core\Render\Element::children() (line 97 of core/lib/Drupal/Core/Render/Element.php).

Drupal\Core\Render\Element::children(Array, 1) (Line: 408)
Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array, ) (Line: 882)
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Drupal\Core\Theme\ThemeManager->render('field', Array) (Line: 437)
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Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array) (Line: 490)
Drupal\Core\Template\TwigExtension->escapeFilter(Object, Array, 'html', NULL, 1) (Line: 125)
__TwigTemplate_31a2b5d733fb2f3ab9fd027565e97b85724cfe9c935a2e7d80e5306019e0d884->doDisplay(Array, Array) (Line: 432)
Twig_Template->displayWithErrorHandling(Array, Array) (Line: 403)
Twig_Template->display(Array) (Line: 411)
Twig_Template->render(Array) (Line: 64)
twig_render_template('themes/custom/immo/templates/node/node--article.html.twig', Array) (Line: 384)
Drupal\Core\Theme\ThemeManager->render('node', Array) (Line: 437)
Drupal\Core\Render\Renderer->doRender(Array, ) (Line: 195)
Drupal\Core\Render\Renderer->render(Array, ) (Line: 226)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->Drupal\Core\Render\MainContent\{closure}() (Line: 582)
Drupal\Core\Render\Renderer->executeInRenderContext(Object, Object) (Line: 227)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->prepare(Array, Object, Object) (Line: 117)
Drupal\Core\Render\MainContent\HtmlRenderer->renderResponse(Array, Object, Object) (Line: 90)
Drupal\Core\EventSubscriber\MainContentViewSubscriber->onViewRenderArray(Object, 'kernel.view', Object)
call_user_func(Array, Object, 'kernel.view', Object) (Line: 111)
Drupal\Component\EventDispatcher\ContainerAwareEventDispatcher->dispatch('kernel.view', Object) (Line: 156)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handleRaw(Object, 1) (Line: 68)
Symfony\Component\HttpKernel\HttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 57)
Drupal\Core\StackMiddleware\Session->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\KernelPreHandle->handle(Object, 1, 1) (Line: 184)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->fetch(Object, 1, 1) (Line: 121)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->lookup(Object, 1, 1) (Line: 75)
Drupal\page_cache\StackMiddleware\PageCache->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\ReverseProxyMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 52)
Drupal\Core\StackMiddleware\NegotiationMiddleware->handle(Object, 1, 1) (Line: 23)
Stack\StackedHttpKernel->handle(Object, 1, 1) (Line: 666)
Drupal\Core\DrupalKernel->handle(Object) (Line: 19)

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Twig_Template->render(Array) (Line: 64)
twig_render_template('themes/custom/immo/templates/node/node--article.html.twig', Array) (Line: 384)
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Drupal\Core\Render\Renderer->executeInRenderContext(Object, Object) (Line: 227)
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Drupal\Core\StackMiddleware\Session->handle(Object, 1, 1) (Line: 47)
Drupal\Core\StackMiddleware\KernelPreHandle->handle(Object, 1, 1) (Line: 184)
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Drupal\Core\DrupalKernel->handle(Object) (Line: 19)

7 octobre 2017

Dans l'immobilier l'emplacement est un paramètre important à prendre en compte lors d'une visite d'un bien.

Il y a trois règles d'Or dans l'immobilier : 1. L'emplacement, 2. L'emplacement et ... 3.L'emplacement !

Une bonne façon de limiter les hésitations pour déterminer si le bien que vous voulez acheter est situé dans un bon quartier, et de se demander si vous seriez prêt à vivre dans ce lieu.

Si vous envisagez d'investir, le faire dans un bon quartier vous permet déjà de limiter les risques. Vous pourrez plus facilement revendre votre bien si cela est nécessaire.

Il est important de réussir rapidement à dénicher un quartier à fort potentiel et de commencer à le découvrir. Essayez de devenir un spécialiste de ce quartier cible, pour en déterminer le potentiel et les inconvénients. Du genre, où sont les zones potentiellement nuisibles (bars, zone de deal, bruit, route à fort trafic...) et les zones avantageuses (magasins de proximité, bassin d'emploi proche, transports ...).

Comment reconnaitre un bon quartier ?

Pour commencer un bon quartier n'est pas forcément un quartier en centre ville, ou le quartier hipster bo-bo du coin dont les prix s'enflamment rapidement parce que il y un resto Vegan à la mode. Nop.

La meilleur (mais pas la plus simple) façon est d'anticiper l'évolution d'un quartier, car c'est là qu' il est possible de trouver les meilleurs opportunités. Regardez si les services public améliorent le quartier ou si au contraire celui-ci est délabré et non entretenu.

Observez si des rénovations, constructions sont en cours, c'est un signe de bonne santé du quartier.

Au contraire, si vous voyez une multitude de pancarte à vendre, c'est mauvais signe pour le coin...

La check liste suivante vous permettra de cibler votre quartier-cible :

Le quartier ne doit pas être dans une zone ghetto, pas de dealers et autre nuisibles. Renseignez vous sur les zones sensibles à problèmes et évitez les.
Le quartier doit être propre, et les bâtiments en majorité bien entretenus.
Le quartier doit se situer à proximité des transports, écoles et commerces. Plus le nombre de commodités est élévé mieux c'est !
Le quartier ne doit pas être en déclin. Le nombre de ventes immobilières est un indicateur de l'état de ce dernier.
Visez un quartier habité par les classes moyennes, qui sont les plus nombreuses.
Pour vous : si vous devez faire de la rénovation, gérer des locataires, organiser des visites il sera plus facile d'être à proximité.
Les plus : panorama, monuments, une belle vue, bord de mer ... les gens seront prêts à mettre plus pour accéder à ce privilège.

Si vous avez d'autres idées, commentez !

Des outils qui simplifient la vie !

Pour déterminer l'évolution d'une ville il existe une multitude d'outils/sites qui permettent de simplifier la recherche et d'anticiper :

MEGA source de stats utiles pour connaitre l'évolution d'une ville :

https://www.insee.fr/fr/statistiques

L'évolution démographique par villes/quartiers et par années:

http://www.cartesfrance.fr/

https://www.commune-mairie.fr

Pour déterminer les prix de l'immo du quartier :

https://www.meilleursagents.com/

Baromètre des notaires :

https://www.notaires.fr/fr

Bon la base, pour comparer les prix :

https://www.leboncoin.fr/

http://www.seloger.com/

http://www.optimhome.com/

http://www.logic-immo.com/

http://www.topannonces.fr/

https://www.paruvendu.fr/

http://www.explorimmo.com/

https://www.lesparticuliers.fr

Une méthode pour déterminer l'emplacement

Ville : Tours.

Quartier : Sanitas-rotande.

On peut chercher un site qui donne des informations utiles pour cibler notre quartier exemple :

https://ville-tours.webgeoservices.com/

Type de bien recherché : logement étudiant / petite surface.

Il faut prendre le temps d'analyser les quartiers, dans ce cas je peux calculer le temps de trajet pour rejoindre le centre ville / écoles / universités.

5 minutes pour rejoindre le centre en transports
10-15 minutes à pied.
20 minutes max des universités.

Cherchez d'éventuelles informations concernant les développements futur, via internet ou en parlant aux habitants du quartier.

Le schéma ci-dessus définit la zone de recherche cible (en vert), il faut éliminer les quartiers sensibles, industriels (en rouge) ou trop cher (en orange) de notre zone de prospection.

Dans cet exemple on peut noter qu'il y'a des voies de chemin de fer, potentiellement un point négatif à cause du bruit. Donc éviter les biens trop proche des voies. Sinon voir si les biens qui à proximité de la voie soient bien isolés du bruit, ou l'utiliser comme argument de négo.

Conclusion

Les conséquences d'un mauvais emplacement sont nombreuses :

Fort turn-over (changement fréquent de locataires).
Vacances locatives.
Difficulté à louer / revendre.
Baisse du Loyer.
Cash-flow négatif.

Si votre but est d'acheter un bien leader-pricé sans prendre en compte l'importance de l'emplacement, cela peut vous coûter très très cher et paralyser votre progression dans l'immobilier.