Les outils pour se former

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  • Les vidéos YouTube (en suivant ceux qui ont plusieurs années d'expérience)
  • La documentation technique (nouvelles lois en vigueur, normes...)
  • Sur le terrain en faisant des visites
  • Parler avec les experts et les investisseurs plus avancés
  • Participer à des évènements regroupant des investisseurs

La gestion de ses finances

gestion de compte

La gestion des finances est un point crucial de l'investissement. Savoir épargner, gérer des budgets précis pour le mois, connaître ses dépenses quotidiennes, c'est le pilier principal pour débuter sa carrière d'investisseur rentable. Si tu n'as pas débloqué ce trophée, tu ne pourras pas débloquer les autres.

L'épargne est un levier de négociation lors du passage chez le banquier, et permet de gagner des points pour décrocher un emprunt, les banquiers sont fans des épargnants. L'autre intérêt est de pouvoir gérer les imprévus en cas de galère, que cela soit pour le quotidien ou pour la gestion immo (avoir 1 ans de loyer d'épargne de côté, 1 an "d'esprit tranquille" comme dit Yann Darwin)

Avant d'entreprendre des projets d'envergure, il est nécessaire de faire un travail sur sois-même si déjà l'on ne respecte pas les critères de base de tout investisseurs.

Je te partage mon fichier de gestion de finance , en bas de page, (à adapter au besoin) qui répertorie tous mes  pôles principaux de dépenses. Cela permet de visualiser clairement ou passe la plus grande partie de notre salaire, et de rectifier le tir si certain pôles de dépenses dépassent et passent en zone rouge.

Le premier problème c'est nous même, car on à une tendance à s'auto-persuader que nos finances sont gérées par notre comptable interne, enfin ... jusqu'à la fin du mois ou ce n'est plus trop le même discours !

Pour une gestion efficace, il faut prévoir des budgets prévisionnels par secteurs de dépenses et NOTER TOUTES ses dépenses. Tu peux t'autoriser une marge de dépassement de 10% du budget, pour alléger ton esprit si il n'est pas trop favorable à la restriction budgétaire (si cela ne te met pas dans le rouge). On peut très bien profiter de la vie avec des budgets bien cadrés.

Dans notre société,  consommation =  bonheur/plaisir alors quand tu commences à te mettre des stops sur tes dépenses et que ton environnement c'est l'exact opposé, ça coince un peu. Les gens vont te prendre pour un gros Piscou des familles, un radin, bref c'est pas trop à la mode de ne pas dépenser (l'investisseur averti connait la puissance de l'épargne ;) ). J'ai la solution, la seul réponse à avoir dans cette situation est d'affirmer :

Ma vie c'est une entreprise, je dois générer des bénéfices et non des pertes. Ces bénéfices seront réinvestis pour augmenter mon capital. Boule de neige Effect Powa !

Cheat-code : pour savoir si j'ai réellement besoin d'un objet, je dois être capable d'attendre 1-2 semaines, si au bout de ses 2 semaines l'objet convoité est encore présent dans mon esprit, alors je l'achète.

Développer le langage de l'immobilier

Lorsque l'on entame les visites, la prospection au téléphone ou le contact avec les personnes du domaine, il faut parler comme un investisseur, un agent immo ou comme un connaisseur raffiné du domaine. Lorsque l'on débute, le problème qui se pose c'est que pour asseoir une certaine crédibilité auprès des professionnels va falloir la jouer en mode le Christophe Rocancourt de l'immo.

Tu es un expert, tu connais les termes techniques les plus ambiguës, on te test, tu réponds du tac au tac :  like a Boss. Si on te pose la question qu'est-ce que l'usufruit et que tu regardes dans dans le jardin en demandant de quel l'arbre parle t'on, c'est mal barré !

Petite technique pour absorber le vocabulaire, faites des fiches de lectures, de révision et tous les jours hop, on révise quelque fixe pour rafraichir la mémoire.

Pour ma part je me constitue mon propre glossaire : ici .

Tu peux glaner des termes technique au travers de vidéos, livres, magazines, groupes facebook.

Hop, petit outil qui va bien : https://spark.adobe.com/make/card-maker/flashcards/

Organiser son passage à l'action

1. Cibler les villes

J'en ai déjà parlé dans un précédent article : http://www.cash-flo.fr/comment-rechercher-bien

2.Déterminer vos critères de recherche

  • Ton enveloppe budgétaire => calcul de la capacité d'emprunt ici.
  • Le type de bien dans votre budget.

3. Mise en place d'une routine de recherche

La seconde étape pour passer à l'action est de démarrer ses recherches de biens. Pour être régulier dans la recherche, il est nécessaire de se créer une routine performante, car scanner les annonces sur les sites est chronophages.

En quelques points :

  • Cibler sa zone de recherche.
  • Évaluer le potentiel locatif/revente du secteur.
  • Filtrer efficacement les annonces avec des mots clés précis.
  • Activer des alertes sur les sites d'annonces en ligne.
  • Regarder les annonces matin/midi/soir.
  • Sauvegarder les annonces potentiellement intéressantes.

Plus d'infos pour la recherche  : http://www.cash-flo.fr/comment-rechercher-bien

Pour intégrer une habitudes il faut 12 à 30 jours, tente le défi et regarde tes résultats.

Pour ma part, j'applique la technique du Miracle Morning pour optimiser mon temps de travail que je peux passer sur l'immo. J'ai mis en place un système d'alerte automatique (gain de temps considérable!) pour m'informer des dernière annonces postée selon mes critères de recherche.

Je scan les annonces sur LBC matin / midi / un peu le soir.

4. Appeler les agences.

Avant de se déplacer, il faut passer un coup de fil sur les annonces porteuses et clarifier si elles rentrent dans notre périmètre de potentialité.

Poser quelques questions sur l'emplacement du bien, son état général, si il y'a déjà eu des offres/propositions/compromis.

Demander pourquoi le bien est à vendre et depuis combien de temps.

Glaner toutes les informations possibles à propos de la copro (Les PV d'assemblé générale, les travaux prévus, les charges)  Demander la taxe foncière si elle n'est pas sur la fiche.

5. Optimiser ses déplacements

Lorsque l'on passe au level sup, c'est à dire se déplacer pour visiter, il est primordial de bien s'organiser (en connaissance de cause).

  • Prévoir une checklist des points importants à regarder en visite (à affiner avec l'expérience).
  • Son téléphone pour photographier, et pouvoir revenir sur les photos, notamment pour avoir un premier aperçu des travaux
  • Noter les points d'attention particulier du bien (travaux à réaliser, défauts, ...)
  • Faire part à l'agent des défauts du bien, c'est un levier pour la futur négociation

 

Voilà, une partie du starter kit pour bien démarrer. Il faut le faire évoluer au fur et à mesure de son expérience dans l'immobilier et y ajouter toutes les améliorations permettant d'optimiser toujours plus.

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